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Pensamientos de alto nivel
Es un libro útil para entender la idea de invertir fuera del estado, puede hojear muchos de ellos, pero hay algunas pepitas y heurísticas útiles.
Resumen en español
No se quede en un patio trasero. Invertir en muchos patios traseros es una gran idea, destinada a ayudarlo a aumentar la riqueza de manera estratégica. Los mejores inversores inmobiliarios invertirán en áreas donde la demanda está creciendo, no solo en las cercanas geográficamente. ¡Comprender las diferentes áreas, los mercados emergentes y las relaciones precio-alquiler es un aspecto crucial para invertir bien en bienes raíces!
Si está utilizando un agente de bienes raíces (lo que hace la mayoría de los inversores), puede hacer que se envíe una búsqueda personalizada de viviendas que cumplan con sus criterios específicos directamente a su bandeja de entrada de correo electrónico.
Utilice esta tecnología de fácil acceso para averiguar exactamente qué tipo de impuestos sobre la propiedad pagará antes de comprar la casa.
Además de los impuestos a la propiedad, también querrá saber cómo determinar el seguro de su propiedad.
Otro factor importante que querrá considerar antes de comprar algo en un área con la que no está tan familiarizado es la conveniencia de la propiedad. Ser propietario de una propiedad de alquiler no le sirve de nada si la gente no quiere alquilarla.
Si le pregunto a un administrador de propiedades cómo son las escuelas en un área, y él o ella me dice que son de primera categoría, levantaría algunas señales de alerta si Trulia muestra que las escuelas están clasificadas muy bajas.
No quiero comprar en una zona de alta criminalidad.
Yo no quiero comprar en una zona con escuelas de bajo rango tampoco.
Las propiedades en las grandes ciudades o áreas urbanas importantes a menudo tendrán una demanda de alquiler que se determina en gran parte por su puntaje de caminata.
Otra herramienta útil son los mapas de calor del crimen de Trulia, que compilan un mapa para proporcionar una descripción visual rápida del crimen que es fácil de interpretar y de entender universalmente (además, son gratuitos). Puede evitar las áreas “calientes” (áreas representadas en rojo y naranja) y ceñirse a las áreas “frías” (verdes) para tener una muy buena idea de en qué tipo de vecindario reside su propiedad.
Puede usar esta misma tecnología para ver mapas de los tiempos de viaje, las escuelas y la proximidad a servicios como supermercados y bancos.
Además de utilizar Internet para ayudarlo a determinar cuánto costará poseer una propiedad, utilícelo para calcular el alquiler.
Rentometer.com se ha convertido en mi herramienta de referencia cuando se trata de tener una idea aproximada de lo que puedo esperar por el alquiler de cualquier propiedad que esté evaluando.
Una vez que haya revisado Rentometer, mi próxima parada es Craigslist.com. Al buscar casas en alquiler en un área similar a la de su propiedad en cuestión, puede tener una idea aún mejor de lo que otros están pagando por alquiler y qué tipos de propiedades están disponibles.
¿Tiene curiosidad sobre los períodos de disponibilidad de una unidad de dos dormitorios en un área? Envíe un correo electrónico a algunas de las personas que tienen casas en alquiler y pregúnteles cuánto tiempo han estado desocupadas. ¿Quiere saber cuántos inquilinos están buscando activamente un lugar para vivir? Pregunte cuánta actividad está recibiendo su alquiler. Si descubre que las personas con casas en alquiler están luchando para que las renten, esa es su primera pista para no comprar en la zona.
Si sigue revisando y nunca ve la misma propiedad disponible durante más de una semana, es una buena señal de que el vecindario está experimentando mucha demanda y las unidades se están agotando.
Al contratista no le importará tomarse treinta segundos para mostrar su obra. Además, mi contratista ya está tomando fotografías para mostrar a otros clientes lo excelente que es el trabajo. Si su contratista no le envía fotos o videos, hay algo sospechoso.
Solo le pido a mi representante que comience en la acera frente a la propiedad, comience el video y camine por el exterior de la casa antes de entrar. Mientras mi agente o mayorista camina por la casa mientras lo graba con un teléfono inteligente, le pido que señale de manera audible las características de la casa que debo tener en cuenta, las áreas que puedo pasar por alto y las áreas problemáticas que querré tener en cuenta. más tarde.
Una de mis aplicaciones favoritas de todos los tiempos se llama Mortgage Calculator Plus. Esta aplicación me permite ingresar el monto de la hipoteca, la tasa de interés y la amortización y ver rápidamente exactamente cuál será mi hipoteca. yo
Otra aplicación que me encanta es una aplicación de grabación de voz llamada Rev. Te permite grabar mensajes y etiquetarlos para escucharlos más tarde. Una cosa que los nuevos inversionistas nunca toman en consideración es cuántas propiedades verán y evaluarán, así como cuán difícil puede ser recordar qué información acompaña a cada propiedad.
También utilizo mi aplicación gratuita de búsqueda de casas Keller Williams para encontrar el precio de casas cercanas o buscar casas disponibles en áreas específicas que me interesan.
Si lo piensa bien, los inversores más eficientes son aquellos que han aprendido a:
- Encuentre propiedades por debajo del valor de mercado
- Prepare esas propiedades para ser alquiladas o vendidas agregando el mayor valor por la menor cantidad de dinero. Al tomar eso en consideración, es crucial que tenga una ventaja competitiva en su negocio.
A largo plazo, la relación precio-alquiler es una de las métricas más importantes que necesitará. Las relaciones precio-alquiler son unidades de medida muy rápidas y simples que indican cuánto cuesta comprar una propiedad en comparación con la cantidad de alquiler que es probable que produzca. Cuanto más fuerte sea esta métrica, más fácil será para usted comprar propiedades que generarán un flujo de caja positivo.
Cuantos más podcasts escucho y más inversionistas exitosos encuentro, más claro se vuelve que acumularon estas carteras en áreas como el sur o el medio oeste, que son notoriamente populares por tener una fuerte relación precio-alquiler y la infraestructura existente. (empresas de administración de propiedades, prestamistas favorables a los inversores, etc.) que va con eso.
Una de las reglas más comunes se conoce como la regla del 1 por ciento. La regla del 1 por ciento establece que si una propiedad se puede alquilar por el 1 por ciento del precio de compra cada mes, es muy probable que sea rentable y tenga un flujo de caja positivo.
Si recién está comenzando, no aborde un 2 por ciento a menos que tenga la ayuda de otra persona que haya tenido éxito; las cosas pueden salirse de control muy rápido.
La regla del 50 por ciento establece que puede contar con el 50 por ciento de los ingresos que genera la propiedad para destinarse a reparaciones y costos de mantenimiento distintos de los asociados con la deuda o la hipoteca. Aunque a muchos inversores les gusta mucho esta regla, no soy un fanático porque es demasiado general.
Para usar esta regla general, simplemente tome el alquiler esperado (en este caso, $1,000), córtelo a la mitad ($500) y luego reste el pago de su hipoteca. Si espera pedir prestados $50,000 al 4 por ciento de interés en un préstamo a treinta años para comprar una propiedad, sabe que el pago de su hipoteca será de $238.71 mensuales
Al restar estos $238,71 de los $500 que le quedan, puede determinar rápidamente que la propiedad tendrá un flujo de caja de alrededor de $261,29.
Si bien algunas áreas se adaptan específicamente solo a un determinado modelo de inversión, otras pueden funcionar para varios. Estas áreas “híbridas” son las más ideales para comenzar su proceso. Si se encuentra con una ventaja competitiva en un área donde los alquileres no tienen sentido, ¡no se rinda! Empiece a preguntarse qué puede hacer con las ofertas que encuentre.
ALQUILERES DE VACACIONES
Este modelo se ha vuelto cada vez más popular en áreas con alta demanda de alquiler corporativo. Las grandes ciudades, las áreas del centro y los lugares de vacaciones han sido lugares increíbles para poseer propiedades de alquiler vacacional,
Una manera perfecta de elegir un área fuera del estado para comenzar a invertir es buscar formas de crear una ventaja competitiva para usted en áreas que ya conoce.
EL BUSCADOR DE OFERTAS
Tradicionalmente, este ha sido un agente inmobiliario. A medida que la inversión ha evolucionado, la eficacia de los mayoristas se ha convertido en una alternativa viable y, a veces, incluso superior. Si bien probablemente me referiré al buscador de acuerdos como un agente, tenga en cuenta que podría ser cualquier persona (mayorista, agente inmobiliario, abogado testamentario, proveedor llave en mano, etc.).
Cuando está comprando una propiedad de inversión, y especialmente comprando una propiedad fuera del estado, le recomiendo encarecidamente utilizar un agente en lugar de un mayorista u otros medios, al menos al principio.
Como inversor, casi siempre se dirige a situaciones que indican algún tipo de angustia. La gente no vende su casa por debajo del valor de mercado a menos que exista alguna razón de peso para hacerlo.
ENCONTRAR AGENTES DE ALTA PRODUCCIÓN
Cuando se trata de bienes raíces, pocos sitios web o programas pueden competir con Zillow, la forma más fácil, conveniente y útil de poner en marcha este proceso.
Si bien el número de ventas definitivamente no es el factor más importante a considerar al buscar un agente, generalmente es un gran indicador de que el agente trabaja bien con otros. También indica que es menos probable que el agente pierda su tiempo y es más probable que tenga los recursos que necesitará más adelante.
Simplemente vaya a Zillow.com/agent-finder. Zillow nos proporciona una lista de los agentes de alta producción en el área con todas las cosas que me gustaría ver si estuviera buscando un agente allí.
Anteriormente mencioné que es bueno encontrar un agente que dirija su propio equipo. Los agentes con equipos generalmente tenían tanto éxito que necesitaban contratar a otros para ayudarlos a administrar el volumen de clientes que estaban recibiendo.
AGENTES CON UN EQUIPO
Hay muchas razones por las que estos agentes beneficiarán a su negocio. También hay una gran desventaja: están muy ocupados.
Cuando busque agentes de alto rendimiento, considere limitar su búsqueda aún más a aquellos que dirigen un equipo, como el “Equipo de David Greene”.
Ponga ese nombre en la lista que está compilando de agentes que desea entrevistar. Querrá tener a mano esta lista de nombres, números de teléfono y correos electrónicos para más adelante.
Me acerqué a Joshua, le dije exactamente lo que estaba buscando y le hice saber lo genial que pensaba que era su negocio. También le dije a Joshua que si estaba demasiado ocupado para aceptar nuevos clientes, me encantaría que pudiera recomendarme a alguien en quien confiara.
Una vez que haya investigado un poco para compilar una lista de los agentes de mayor producción en su área de interés, querrá hacer una búsqueda rápida en Google de los nombres de los agentes para sus sitios web.
BiggerPockets también se ha convertido en la plataforma número uno para establecer contactos con inversores inmobiliarios y aquellos que satisfacen sus necesidades.
FORMAS DE AHORRAR TIEMPO EN SU BÚSQUEDA
Recomiendo enviar un correo electrónico a los agentes de su lista para comunicarse y hacer sus presentaciones iniciales.
Cuando se trata de qué incluir en su correo electrónico, hay algunos temas principales que debe cubrir. Las cosas más importantes para incluir son:
- Que eres un inversor que entiende de bienes raíces
- Que buscas específicamente
- Cómo piensa comprar (préstamo, efectivo, etc.)
- Cómo se enteró del agente
Lo primero que debe asegurarse de abordar es si el agente tiene experiencia trabajando con inversores. Si bien no es un factor decisivo si el agente no lo ha hecho, es probable que las cosas se ralenticen un poco.
En general, es mucho más favorable contar con un agente que tenga experiencia trabajando con inversores y mejor aún si el agente es un inversor.
Para muchos de los que hemos hecho esto por un tiempo, recordamos la tentación inicial de comprar en vecindarios de mala reputación porque el trato se veía tan bien.
No tema preguntar si el agente alguna vez ha sido propietario de alguna propiedad de alquiler o si actualmente posee alguna.
Por lo general, acompañados de algún tipo de angustia o un vendedor motivado, los leads calientes valen mucho, mucho más que los leads fríos.
Por último, querrá preguntarle a su agente cómo planea encontrarle propiedades potenciales.
Especialmente al principio, tomará una cantidad significativa de su tiempo hacerlo. No querrá buscar búsquedas automatizadas llenas de propiedades que nunca funcionarán y perderán su valioso tiempo en el proceso.
EL PRESTAMISTA
En casi todas las situaciones, querrá un buen prestamista que trabaje para usted. Período.
La primera y más importante métrica que considerará un prestamista es su relación deuda-ingresos (DTI). DTI es una ecuación simple que compara cuánto dinero está obligado a gastar cada mes para cubrir sus deudas con cuánto dinero está aportando.
La mayoría de los bancos no quieren un DTI superior al 3-6 por ciento. Si bien la deuda en sí constituye solo la mitad de su DTI, aún es importante trabajar para mantener sus obligaciones de deuda lo más bajas posible.
El lado de los ingresos de su DTI funciona de manera similar al cálculo de la deuda. El prestamista observará los ingresos que obtiene cada mes y se asegurará de que estos ingresos sean consistentes.
La siguiente métrica que le preocupará a un prestamista es su relación préstamo-valor (LTV). Si bien el DTI es una medida de la probabilidad de que realice sus pagos y devuelva el préstamo, el LTV es una medida que se utiliza para garantizar que el banco pueda recuperar el dinero que le presta si deja de hacer esos pagos.
Cuanto menor sea un LTV, más segura será la inversión. Las tasas de interés a menudo se basan en una relación directa con el LTV. Cuanto menor sea el LTV, menor será la tasa, porque es un riesgo menor para el banco.
Para calcular un LTV, el banco simplemente toma el monto del préstamo y lo compara con el valor del activo.
En todos los préstamos que solicité, nada más de 720 (puntaje de crédito) marcará la diferencia.
PRESTAMOS PARA INVERSIONISTAS
El objetivo de un buen flipper de casa es entrar, venderlo y salir. El objetivo de un buen inversor de compra y retención es conseguir una gran casa a un precio excelente y cobrar pequeños pagos durante mucho tiempo. Piense que los bancos utilizan las mismas estrategias. La mayoría de los bancos quieren conseguirle el préstamo, ganar dinero y luego vender el préstamo a otra persona y recuperar su capital para el próximo préstamo. Esto es como cambiar un préstamo. Algunos bancos quieren retener el préstamo a largo plazo y seguir cobrando los pagos. Esto es como tener una propiedad de compra y retención.
CÓMO ENCONTRAR UN PRESTAMISTA
I NSTITUCIONES como el Chase, Wells Fargo y Bank de Estados Unidos son muy bien conocidos y tienen fuerte reconocimiento de marca, pero también es por eso que no siempre ofrecen las mejores tasas o términos.
Además de los agentes hipotecarios, también existen cooperativas de crédito e instituciones de ahorro y préstamo. He descubierto que estas son instituciones extremadamente útiles cuando se trata de trabajar con inversores como yo.
CÓMO LLEGAR A LOS PRESTAMISTAS
Cuando se comunique con diferentes bancos, cooperativas de crédito y agentes hipotecarios, querrá explicar muy específicamente cuál es su situación, qué desafíos únicos tiene y qué tipo de préstamo está esperando. Si lo hace bien, puede obtener un sí o un no antes de completar la aplicación de préstamos.
Algunas búsquedas más populares que le brindarán resultados más específicos para sus necesidades son:
- Bancos favorables a los inversores (condado en el que está buscando)
- Cooperativa de crédito (condado en el que está buscando)
- Institución de ahorros y préstamos (condado en el que está buscando)
- Prestamista de cartera (condado en el que está buscando)
OPCIONES ALTERNATIVAS DE PRÉSTAMO
Muchos de estos prestamistas saben que su público objetivo es muy específico y, por lo tanto, se anuncian en medios, sitios y grupos donde creen que es probable que estén los inversores. Esta es una gran razón por la que debería pertenecer a una REIA local u otro grupo de inversión.
En lo que no debería ser una sorpresa, otra forma realmente fácil de encontrar prestamistas favorables a los inversores es preguntando a otros inversores.
SUPERAR SU CRECIMIENTO DE EQUIDAD, DE LA MANERA FÁCIL
Si bien es un poco complicado de explicar, la esencia del sistema es que la mayor parte del pago del préstamo se destina al interés al principio. A medida que se realiza cada pago posterior, más y más comienzan a destinarse al capital. Es importante entender esto porque cada dólar que se destina al interés es un dólar perdido. Su objetivo es que la mayor parte de ese pago se destine al pago del principal como sea posible. Esto aumenta su capital y, por lo tanto, su riqueza, más rápido.
Si continuamente realiza pagos adicionales hacia el principal del préstamo, no solo paga el principal más rápido a través de los pagos adicionales, sino que también se asegura de que un porcentaje mayor de su próximo pago se destine al principal.
Una forma común en que las personas se aprovechan de este fenómeno es realizando la mitad de su pago mensual cada dos semanas en lugar de un pago mensual. A primera vista, esto puede parecer una tontería, ya que parece ser la misma cantidad. Déjame decirte que no lo es. Hacer un pago cada dos semanas es lo mismo que hacer un mes completo cada veintiocho días. Debido a que la mayoría de los meses tienen más de veintiocho días, esto hace que pague más por mes.
En un préstamo a treinta años con una tasa de interés del 5 por ciento y un saldo de $250,000, puede esperar pagar $233,139.46 en intereses durante la vigencia del préstamo si realiza solo el pago mensual estándar sin nada destinado al capital. Si toma el mismo préstamo con los mismos términos, pero realiza la mitad del pago de la hipoteca cada dos semanas, termina gastando $190,193.73, un ahorro de $42,945.73 al hacer el equivalente a un solo pago adicional al año.
Para acelerar el pago anticipado del préstamo (así como ahorrar en los intereses que pagará), simplemente puede aumentar la cantidad que paga cada mes y hacer que la diferencia se destine al capital del préstamo. En el ejemplo que he dado, el pago mensual de la hipoteca sería de $1,422.94. Si redondea esto a $1,500 por mes, esto reduce el interés total que paga a $201,999.02 ($31,140.44 menos) y reduce el préstamo de 360 pagos a solo 319 (poco menos de tres años y medio). No es un mal retorno por $77.06 al mes, ¿verdad?
Si desea potenciar esta técnica, considere hacer un medio pago cada dos semanas y agregar una cantidad fija al pago de capital cada mes. Esto realmente puede acelerar la tasa a la que cancela el préstamo. Yo mismo utilizo este método y normalmente redondeo el pago quincenal hasta un número redondo. Esto me brinda las ventajas de realizar un pago adicional al año, así como las ventajas de realizar pagos adicionales al capital.
Siempre que considero elegir un nuevo administrador de propiedades, siempre le pregunto si está dispuesto a realizar depósitos electrónicos en mi cuenta corriente.
APROVECHAR EL FINANCIAMIENTO
Lo primero que puede hacer en su vida financiera para asegurarse de que siempre pueda obtener financiamiento es mantener una proporción de DTI muy saludable. Desea asegurarse de tener siempre una cantidad significativa de ingresos en lugar de salir dinero.
Una vez que tenga una cartera completa de propiedades, querrá asegurarse de que la relación LTV esté en un nivel saludable. Un LTV del 70 por ciento sería un buen objetivo para apuntar
GESTORES DE PROPIEDAD
Los administradores de propiedades anunciarán su unidad en alquiler, le buscarán un inquilino, realizarán verificaciones de antecedentes, coordinarán su mudanza, cobrarán el alquiler mensual y ayudarán a resolver cualquier problema que surja.
Si administra activamente sus propias propiedades, puede estar ahorrando un poco de dinero, pero ya no está invirtiendo.
Pago a mis administradores de propiedades un promedio del 7 por ciento. Con una casa con un alquiler de $1,000 al mes, ganan $70.
Lo primero que debe hacer es comenzar a preguntar para ver quién tiene un buen administrador de propiedades que puedan recomendar.
La siguiente forma es usar la barra de búsqueda en la parte superior de la página y escribir “administrador de la propiedad [nombre de la ciudad que está buscando]”. Una de mis formas favoritas de usar este sitio es hacer una búsqueda como esta, hacer clic en el ícono de la persona que hizo la solicitud y enviar un mensaje preguntando si encontró un administrador de propiedad y, de ser así, si le gusta a la persona. la experiencia.
Qué experiencia tienen en la gestión de alquileres personalmente, cuántas puertas gestiona su empresa, cuánto tiempo han estado en el negocio y cuáles creen que son las fortalezas de su empresa. También quiero preguntarles cómo cobran el alquiler, cómo hacen cumplir las tarifas por pago atrasado, qué sistemas tienen para hacer las cosas eficientes y cuánto tiempo han trabajado para su empresa actual.
Las principales preguntas para las que querré respuestas son:
- ¿Cuál es el porcentaje mensual de alquiler que tomarán?
- ¿Qué otras tarifas se aplican a los propietarios? (La mitad del alquiler del primer mes para nuevos inquilinos, tarifas de publicidad, tarifas anuales de recorrido, tarifas de llamadas, etc.)
- ¿Con qué frecuencia se inspeccionará la propiedad cada año?
- ¿Cómo se manejarán las llamadas de mantenimiento / reparación?
- ¿Cómo se manejarán los desalojos?
- ¿Cuál es su tiempo medio de respuesta para las vacantes?
Quiero saber cómo manejará una solicitud de mantenimiento de un inquilino. Suelo plantear esta pregunta con un ejemplo como un inquilino que ha llamado para quejarse de que el agua caliente no funciona en la ducha.
Ahora, lo que busco en la respuesta es que la empresa me muestre algún tipo de iniciativa para ahorrarme dinero.
Sería más fácil para el administrador de la propiedad simplemente llamar a un plomero, preguntar cuándo puede ir a ver la ducha y terminar con el problema. El problema es que los fontaneros son profesionales con licencia y no es barato contratarlos. Un plomero va a cobrar mucho dinero solo por venir a ver el problema y mucho más dinero si requiere trabajo.
Lo que espero escuchar a este administrador de la propiedad es que primero le pediría al inquilino que revisara la luz piloto del calentador de agua en el garaje.
La siguiente mejor respuesta que podría recibir sería que el administrador de la propiedad me dijera que enviaría al personal de mantenimiento a la casa para ver si puede solucionar el problema.
Si la respuesta que obtengo es fácil, no creativa, más fácil para el administrador de la propiedad pero más cara para mí, buscaré una manera de terminar la entrevista y seguir adelante.
Si el administrador de la propiedad no está buscando formas de ahorrarle dinero activamente, no querrá contratar a esa empresa.
Si los administradores de propiedades están dispuestos a hacerse cargo de una propiedad de la zona de guerra, es probable que no les vaya muy bien financieramente y estén desesperados por hacer negocios.
La respuesta que realmente me gustaría recibir del administrador de la propiedad es que no debería comprar la casa en absoluto.
Si está comprando en el patio trasero de otra persona, es mejor que se asegure de tener algunos asesores en el terreno que puedan decirle qué áreas son las mejores para usted. Los números pueden verse bien cuando evalúa una propiedad desde lejos, pero es mucho más probable que los lugareños sepan si esa área tiene problemas que quizás no vea.
Un buen administrador de propiedades muy familiarizado con el área es una excelente manera de obtener información confiable para usar en la toma de decisiones.
CONTRATISTAS
La mejor manera absoluta de encontrar un buen contratista es encontrar uno a través de otro inversor en el que confíe.
Tenga en cuenta que existe una buena posibilidad de que no desee el mismo contratista para un trabajo de cambio que podría querer para una rehabilitación de alquiler. Algunos contratistas se han convertido en expertos en mantener bajos los costos y encontrar formas de ahorrarle dinero.
En el otro lado de la moneda, están los contratistas a quienes les va mejor con los lanzamientos. Estas son las personas que están al tanto de lo que es popular y los contactos en las tiendas que tienen los artículos que querrás comprar.
Una vez que esté en el punto donde tiene una lista de nombres, es hora de comenzar a reducirla. Su objetivo en esta etapa es encontrar a la persona que más lo impresione, le ofrezca los mejores precios, se comunique mejor con usted y demuestre que quiere ganar su negocio más que nadie.
Un contratista que ve un problema potencial y reacciona con “¿Qué le gustaría que hiciera al respecto?” no es tan atractivo como uno que dice: “Esto apareció. Podemos hacer A, B o C. A será el más barato, C será el más caro y completo, y B será una combinación saludable de los dos”.
Con todo esto en mente, su primer paso será contactar al contratista por correo electrónico o por teléfono y explicarle los planos que tiene para la propiedad.
Le explicará al contratista qué tipos de propiedades está buscando, qué nivel de rehabilitación le gustaría que se hiciera y qué tipos de materiales le gustaría utilizar. También debe explicar cómo se le pagará a él o ella y cuáles son sus expectativas con respecto al nivel de comunicación que espera y la forma en que le gustaría que se demuestre que se realiza el trabajo (imágenes, videos, aplicaciones que usará, etc. en).
Si ya tiene una propiedad bajo contrato, pida a los contratistas que vayan a ver la propiedad y le escriban una oferta por el trabajo que creen que debería hacerse.
Si ya les he explicado cuál es mi objetivo para la propiedad (rehabilitación básica, inquilino aprobado por HUD listo, todos los problemas principales reparados y la propiedad llevada a las expectativas de nivel moderno, etc.), deberían estar buscando hacer su análisis en función de mis necesidades, no en lo que les hará ganar más dinero o les permitirá hacerlo más rápido.
Si les he dicho que será una propiedad de alquiler que se alquilará por alrededor de $1,000 y me recomiendan molduras de techo, sé que están perdiendo la cabeza o son simplemente deshonestos.
Si señalan cosas que me había perdido, aprendo de eso, y es mejor para mi propia educación.
Una vez que hayan terminado su recorrido (y debería haber enviado a todos los contratistas con los que se sintiera cómodo de su lista para hacer uno), debería pedirles que detallen con precisión cada tarea que harían y cuánto cobrarían por ella.
Considere todos los comentarios que ha recibido de todos los contratistas con respecto a por qué cree que el alcance del trabajo que proporcionaron es apropiado y elija el que está de acuerdo.
Una vez que tenga una lista de todos los elementos que desea incluir en la rehabilitación de su propiedad, es hora de enviar esta lista a los contratistas que permanecen en su lista. Cada contratista debe obtener la lista y las instrucciones para completar un precio para cada uno de los artículos que figuran en ella.
Mi solución ha sido pagar yo mismo los materiales fuera de la oferta que proporciona el contratista hasta que me sienta cómodo con el contratista y lo haya utilizado varias veces.
Una apuesta mucho mejor es pedir a los contratistas los números de teléfono de los antiguos clientes. Si están familiarizados con el trabajo con inversores, es muy probable que le den la cantidad de antiguos clientes inversores.
Todo lo que realmente necesita hacer es elegir el contratista con el que se sienta más cómodo y comenzar el proceso de renegociar la oferta que recibió.
Hable con todos los contratistas que está considerando individualmente y pregunte dónde hay flexibilidad en sus ofertas para reducir el precio. Averigüe qué harán, cuántas horas prevén que les llevará y cómo se les ocurrió el número que hicieron. Te sorprenderá lo mucho que aprendes en esta etapa. Cuando un contratista le dice que se necesita una hora para colgar una puerta, y otro le dice que cinco horas, tendrá una idea bastante clara de quién está hablando directamente con usted.
Cuando llego a este paso, le pido que sea muy conservador y permita muchos contratiempos. Una vez que obtengo un número, digamos ocho semanas, pregunto si hay alguna razón por la que el contratista no debería poder terminar este proyecto dentro de ese plazo. Una vez que él o ella ha dicho que no, incluyo en el contrato (que convenientemente ahora es solo su lista detallada del alcance del trabajo, ¡puntaje!) Que si el trabajo se realiza antes de que transcurran ocho semanas, incluiré una pequeña bonificación el contratista (por lo general, del 2 al 5 por ciento del costo total del trabajo). Además, incluyo que si el trabajo supera las ocho semanas asignadas, habrá una reducción del 5 por ciento en el costo total tomado del último sorteo. Si el trabajo dura una semana más, se retendrá otro 5 por ciento.
Cuando descubra que ha aumentado el valor líquido de su vivienda, una de las primeras cosas que debe considerar es refinanciar para obtener un préstamo mejor. A medida que el saldo de su préstamo ha disminuido pero el valor de su vivienda ha aumentado, se encontrará con una relación LTV mucho más atractiva para los bancos que antes.
Otro gran beneficio del aumento de la equidad en su propiedad es la capacidad de acceder a la equidad a través de una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC). Las HELOC son líneas de crédito a bajo interés garantizadas por el capital de su propiedad.
Una de las mejores cosas de ser propietario de una propiedad inmobiliaria es que incluso si los precios bajan, no hace daño a menos que vendamos.
En general, las cualidades generadoras de ingresos de una propiedad no se ven muy afectadas por su precio de venta. Por eso es tan importante un flujo de caja positivo. Es una cobertura contra condiciones desfavorables y nos permite esperar a que pase la tormenta hasta que tenga sentido vender.
Lo interesante es que para el año 2015, casi todas esas mismas propiedades valían más que en 2005. Si los propietarios que habían dejado sus propiedades se hubieran mantenido, no habrían perdido ni un centavo.
Los precios pueden subir o bajar. No me importa siempre que el alquiler cubra mis gastos.
Al preguntarle al administrador de la propiedad qué actualizaciones están pagando más los inquilinos, qué nivel de materiales se espera y qué ofrece su competencia, puede pasar esa información a su contratista para asegurarse de obtener un producto terminado que los inquilinos querrán.
Otra métrica que querrá seguir de cerca como inversor de bienes raíces son las tendencias de empleo.
Si está considerando invertir en un área donde los trabajos de tecnología se están moviendo, sería una tontería comprar la casa en los suburbios con un garaje para tres autos y un gran patio trasero para jugar a la pelota.
Saber qué tipo de trabajos se están trasladando a su área le ayuda a determinar qué tipos de inquilinos también lo están.
Tiene activos en su equipo que ha construido. Usalos, usalos a ellos. El administrador de su propiedad es una excelente manera de lograrlo. Es más probable que él o ella sepa qué empleadores se están mudando a un área porque su gerente será el que atienda las llamadas telefónicas de los posibles inquilinos.
Entonces, con una casa que genera $500 al mes en ganancias de ingresos por alquiler donde ponemos $50,000 de entrada, se vería así: $500 x 12 = $6,000 dividido por $50,000 = 0.12 (12 por ciento) El ROI de esta inversión sería del 12 por ciento.
Si invierte $30,000 en una propiedad y le devuelve un ROI del 15 por ciento, es posible que esté muy satisfecho. Pero, ¿qué pasa si la propiedad se ha apreciado $100,000 desde que la compró? Eso es un montón de equidad ahí que no hace nada por ti. Si todo lo que hiciera fuera calcular el ROI, no tendría idea de cuán bajo rendimiento estaba realmente su propiedad.
Su ROE se determina tomando la cantidad de dinero que su propiedad le genera al año y dividiéndola por la cantidad de capital que tiene, no la cantidad de dinero que invirtió originalmente.
Suponiendo que tendría que pagar una comisión de agente de bienes raíces para vender la casa y también algunos costos de cierre, si la vendiera, probablemente me iría con unos $225,000 restantes. Si utilizo este número como mi capital, puedo calcular el ROE de esta inversión.
Mi ROE sería: Ingreso anual ($685 flujo de efectivo x 12 = $8,220) dividido por capital ($225,000) = 0.036. El rendimiento de mi capital es del 3,6 por ciento.
Si tuviera que vender esta casa y comprar en algún lugar donde pudiera lograr un ROI mucho más modesto del 12 por ciento, mi flujo de efectivo aumentaría a $2250 por mes. Compare eso con los $685 al mes que la propiedad me está ganando ahora.
Si tuviera que tomar mi flujo de efectivo inicial de $685 y mover los $225,000 en capital a cinco propiedades diferentes, cada una con un flujo de efectivo del 12 por ciento ($45,000 por cada una), terminaría con los $2,250 al mes que mencioné anteriormente. Esto es un aumento de más del 325 por ciento en mi flujo de efectivo mensual.
Dicho esto, normalmente hay señales que muestra una economía antes de colapsar.
- Un aumento significativo en la cantidad promedio de días que las casas disponibles permanecen en reposo antes de entrar en depósito
- Prácticas de préstamos anormales, como hipotecas con tasas más ajustables, préstamos 80/10/10, préstamos con amortización negativa y períodos de pago de solo intereses
- Un patrón notable de empresas que abandonan la zona.
- Que los vendedores tengan que ofrecer concesiones importantes a los compradores
Concéntrese en generar capital primero, luego conviértalo en flujo de efectivo más adelante en su carrera cuando necesite vivir de él.
Antes de preguntar para qué se alquila una propiedad, quiero saber en qué tipo de vecindario se encuentra. No persiga alquileres; perseguir información, perseguir deseabilidad, perseguir equidad.
A veces (y con otras, me refiero a generalmente) es mejor obtener un rendimiento modesto de su dinero que el rendimiento sexy que nunca funciona.
Aquí hay algunos ejemplos de cosas que he descubierto que las personas que operan en mercados difíciles no consideran mientras continúan invirtiendo en su mercado actual :
- Algunos estados tienen leyes de propietarios mucho, mucho más amigables que otros.
- En algunas áreas, hay un “orgullo de propiedad” mucho mayor cuando se trata de la base de inquilinos. Si bien es posible que el inquilino no sea el propietario de la casa, existen ciertos entornos culturales en los que es socialmente inaceptable dejar que su casa se destruya.
- Algunas áreas son más conocidas por tener empresas que desean retener a sus empleados. Estos buenos trabajos mantienen a sus empleados y quieren que sean promovidos y permanezcan en la empresa.
- Muchas ciudades limitan la cantidad de casas nuevas que se pueden construir por año.
- Cuando compra en mercados difíciles, el inventario de viviendas tiende a ser más antiguo. Esto conduce a mayores costos de reparación.
- Los hogares más nuevos tienden a tener mejor tecnología. Un mejor aislamiento, mejores cimientos, mejores techos, electrodomésticos más nuevos, sistemas eléctricos mejorados, etc., probablemente estén presentes en las casas más nuevas.
- En los mercados con viviendas más caras, encontrará que los gastos de capital se convierten en una porción menor de sus ingresos por alquiler. Un techo cuesta aproximadamente lo mismo para una casa de $30 000 que para una casa de $200 000, pero el porcentaje del ingreso bruto es muy diferente. Electrodomésticos, sistemas de plomería, pintura, pisos, todos tienden a costar lo mismo
- Cuando invierte en mejores mercados, tiende a encontrar un mejor personal de apoyo. Los mejores contratistas, administradores de propiedades, prestamistas y agentes no quieren perder su tiempo en áreas de bajas ganancias y grandes dolores de cabeza.
Un intercambio 1031 de tipo similar es una forma de vender un activo y transferir las ganancias a un nuevo activo sin pagar impuestos sobre ellos. En esencia, solo aplaza el pago de estos impuestos sobre las ganancias de capital
Al vender su propiedad, tiene cuarenta y cinco días para identificar nuevas propiedades con las que cerrar. No puedes comprar cualquier cosa.
Luego, tiene 180 días para cerrar una o más de las propiedades identificadas.
GESTIÓN DE PROPIEDADES FUERA DEL ESTADO
Si desea agregar valor agregado a sus propiedades (lo que debería hacer), tendrá que aprender cómo rehabilitar bien una propiedad. Las mejores ofertas a menudo se pueden encontrar en las peores casas.
DÉ INCENTIVO A SU CONTRATISTA Y MAXIMICE SUS RESULTADOS
Cuando se trata de una rehabilitación, hay dos cosas que tienden a salir mal: (1) El costo de la rehabilitación aumenta y (2) el tiempo de rehabilitación es demasiado largo.
“Todo el alcance del trabajo debe ser terminado y aprobado por el propietario en [tantas] semanas. Si el proyecto se termina antes de esta fecha límite en una cierta cantidad de días, el contratista recibirá una bonificación del 5 por ciento en función del trabajo total. Si el trabajo transcurre después de esta fecha límite, el contratista recibirá una multa del 5 por ciento durante la primera semana. Si el trabajo dura más de una semana por encima de lo programado, el contratista recibirá una multa adicional del 5 por ciento. El propietario conservará los derechos finales de aprobación de la calidad del trabajo completado”.
CREAR RESPONSABILIDAD MEDIANTE PUBLICIDAD
Una vez que tenemos un contrato acordado, mi siguiente paso es compartir con el contratista que soy un inversor de bienes raíces y que se tomarán fotografías profesionales del proyecto una vez completado. Las imágenes serán de alta calidad y muy detalladas. Serán muy publicitados a través de múltiples medios. Me aseguro de que el contratista sepa que la propiedad estará lista para la venta y se dará su nombre en caso de que alguien pregunte quién hizo el trabajo.
Mi intención real de estas conversaciones es fortalecer a mi contratista inconscientemente para que realmente quiera sorprenderme.
PAGANDO LOS MATERIALES USTED MISMO
Si bien esto puede requerir más tiempo y esfuerzo de su parte, existen varias ventajas al hacerlo. Recomiendo que si recién está comenzando a comprar fuera del estado, o simplemente está comenzando con un contratista individual, solicite y pague los materiales usted mismo.
Algunas tarjetas de crédito ofrecen un reembolso sustancial en efectivo. Esto comienza a sumarse cuando se hacen proyectos de renovación de $10,000 a $13,000.
No necesariamente quiero ir a buscar baldosas que cuestan menos de $3 por pie cuadrado solo para mantenerse dentro del presupuesto. Quiero encontrar la mejor baldosa que se acerque a $3 por pie cuadrado. Nuevamente, mi objetivo es agregar tanto valor a la propiedad como sea posible.
Como regla general, siempre desea buscar agregar el mayor valor, por el precio más bajo posible.
Si se encuentra con una tienda que tiene un hermoso travertino en liquidación por $3.25 el pie cuadrado, cuando normalmente cuesta $7 el pie cuadrado, ¿cree que sería prudente rechazarlo porque está “por encima del presupuesto”?
Si desea ahorrar aún más dinero, pregunte a sus contratistas si tienen una cuenta en la tienda donde está comprando sus materiales. Muchos contratistas suelen tener cuentas donde están registrados, como Lowe’s y Home Depot. Estas cuentas les ofrecen un descuento de hasta el 10 por ciento a veces.
Mi forma favorita de abordar esto con un nuevo contratista con el que nunca he trabajado es preguntar cuál de los trabajos de nuestro contrato realizará durante las dos primeras semanas. Esto suele ser un trabajo como la demostración, la instalación de gabinetes o encimeras, pintura exterior o plomería o electricidad.
Cuando incluye solo el dinero suficiente para pagar la primera fase, el contratista sabe que usted va a verificar su trabajo y lo realizará con la mentalidad de que alguien lo va a verificar.
Para verificar que se completó el trabajo, necesitará alguna forma de saberlo. El método más sencillo es pedir fotos y videos. Si bien el video puede brindarle una vista más panorámica, las imágenes le permiten obtener una vista realmente cercana e íntima del trabajo en sí.
Como sé que alguien pasará por la casa para revisar las cosas, quiero tomar medidas proactivas para asegurarme de que esto sea fácil para esa persona. El método más simple que he encontrado es que el agente o el administrador de la propiedad dejen una caja de seguridad con combinación en la puerta principal de la casa y me envíen un mensaje de texto con el combo para entrar a la casa sin problemas.
Pregúntele al administrador de su propiedad qué puede hacer para ayudar a su negocio.
Si aprender el proceso de rehabilitación es como escalar una montaña empinada, tiene sentido seguir el camino de aquellos que lo han precedido. De ahí el proceso de I + D. Si bien la mayoría de la gente entiende que el acrónimo popular significa “investigación y desarrollo”, debo darle crédito a mi buen amigo Andrew por compartir su versión conmigo: estafar y duplicar.
Cuando lo piensa, hay muy pocas personas que estén más calificadas para brindarle una gran idea de diseño que un buen contratista.
Mi método favorito es llamar a la tienda, preguntar por el especialista en cocina y enviarle las fotos por correo electrónico o mensaje de texto. Una vez que el especialista sepa lo que estoy buscando hacer, esa persona puede tomar fotografías del producto en el piso y enviármelas.
Es probable que el lugar donde está comprando acepte el envío gratuito de los materiales en un pedido grande y es un buen gesto para mostrarle a su contratista que también lo está cuidando.
Esto es lo que separa a los inversores reales de los que compraron bien durante una recesión, es decir, la capacidad de comprar un activo de bajo rendimiento (la propiedad) y convertirlo en un activo de rendimiento al tiempo que agrega valor a través de un aumento de capital.
ARV (después de valor de la reparación)
Pregunte siempre: “¿Cuál es mi mejor opción?” Por mejor, nos referimos a lo que agregará el mayor valor por la menor cantidad de dinero.
He aprendido a diferenciar las actualizaciones en dos categorías.
- ¿Cuáles son los aspectos de esta rehabilitación que debo hacer para que la casa sea habitable y esté en línea con mi competencia?
- ¿Cuáles son los aspectos de esta rehabilitación que no serían más que beneficios adicionales? Agradable pero no necesario.
Los elementos de la categoría uno suelen ser los siguientes:
- Techo
- Armarios
- Accesorios
- Piso
- Pintar
- Encimeras
- Ventanas
- Duchas
- Tocadores / gabinetes de baño
- Encendiendo
- Vallas
- Pantallas en ventanas
- Persianas
- Fregaderos
- Baños
- Puertas
Los elementos de la categoría dos serían más parecidos a los siguientes:
- Accesorios exteriores como bebederos para pájaros u otras características de agua
- Estanterías empotradas
- Decoraciones de roca, piedra o ladrillo en paredes decorativas
- Cabezales de ducha tipo lluvia
- Espejos mejorados
- Placa para salpicaduras de cocina
- Zócalos renovados
- molduras de corona
- Altavoces de sonido envolvente en casa
- Sistema de alarmas
- Paisajismo exterior
- Suelos radiantes
- Cámaras de seguridad
- Claraboyas
Los artículos de categoría dos no son necesarios para que una propiedad sea habitable, pero pueden ser justo lo que necesita para impresionar a los compradores o, en raras ocasiones, a los inquilinos.
En la mayoría de las situaciones en las que usted, como inversionista, está rehabilitando una propiedad, estos elementos serán excesivos y debe detenerse en seco si desea incluirlos y buscar asesoría externa para asegurarse de que esto sea sabio.
Rara vez tiene sentido actualizar un elemento que aún funciona y le queda vida.
Si desea aprovechar al máximo a sus contratistas, comience preguntándoles qué trabajo pueden hacer ellos mismos y para qué tienen subcontratistas.
Si su contratista le dice que tiene un tipo de baldosas asesino, es posible que desee preguntar qué tan barato puede hacer los pisos de la cocina o el baño. Si su contratista le dice que tiene un equipo de jardinería que trabaja barato y rápido, puede considerar preguntar qué tan barato puede ese equipo de jardinería en su patio trasero y qué opciones de diseño tienen.
Pregúnteles cómo empezaron y qué es lo que más les gusta hacer en un proyecto. No preguntes esto durante la fase inicial de la entrevista o con un tono crítico o investigador.
Upgrade Hacking ocurre cuando ya tienes que reemplazar un artículo completo (encimera, piso, ducha, etc.) o hacer algún tipo de cambio en tu propiedad que te costará dinero. El concepto se basa en la premisa de que, dado que ya va a gastar algo, a veces gastar un poco más puede generar una gran diferencia en la calidad.
Este es un vecindario mixto, donde algunas de las propiedades valen más de $200,000 y otras tienen un valor de $50,000. La instalación de mejoras de acero inoxidable me acercará más al escalón superior de casas con las que quiero que me comparen cuando se complete la rehabilitación y sea el momento de que venga el tasador.
Sería una tontería gastar $1,800 solo para actualizar los electrodomésticos en una propiedad que probablemente valga $110,000. Normalmente, esto sería cierto. Sin embargo, si toma en cuenta que ya necesitaba reemplazar los electrodomésticos y mi tarifa base iba a ser de $1,500, comprar electrodomésticos por un valor de $1,800 de repente se vuelve posible por solo $300 más.
La pintura es casi siempre el mejor resultado que obtendrás por tu dinero. Oculta los malos olores, crea un estilo moderno y hace que una casa vieja parezca nueva nuevamente.
Considere la posibilidad de usar dos tonos. Los esquemas de pintura de dos tonos se ven más profesionales y notables.
Si desea actualizar su piso, hay varias formas de hacerlo. Una de las más fáciles es usar productos hermosos, sorprendentes y de alta calidad siempre que tenga una pequeña porción de espacio. Esto crea la apariencia de un valor enormemente alto, pero no le cuesta mucho dinero.
Utilice esta técnica con mayor frecuencia en los baños.
En mi experiencia, la mayoría de los inversionistas no comprenden completamente el impacto que una hermosa ducha puede tener en un comprador o inquilino. Algunos compradores deciden comprar la casa tan pronto como ven el baño principal.
Una ducha de azulejos es la mejor opción que tendrá en un alquiler. Debido a que el área que necesita baldosas en sí no es grande, elegir baldosas bonitas y caras no le costará una tonelada. Una ducha con bonitos azulejos realmente marcará la diferencia para su comprador o inquilino, y si ya tuvo que arrancar la ducha, no le costará mucho más usar los materiales mejorados.
Otra gran idea que es sorprendentemente barata cuando actualiza Hack es agregar un cabezal de ducha tipo lluvia. En mi último proyecto, el plomero me cobró $60 por colocar las tuberías sobre la ducha porque ya las habíamos arrancado. El cabezal de ducha tipo lluvia y la tubería desviadora costaban $200. Por $260, pude agregar un artículo de lujo como un cabezal de ducha tipo lluvia a la ducha de mi baño principal.
Puede reemplazar los gabinetes o reformar los gabinetes. Como inversionista de compra y retención, casi siempre encontrará que si los gabinetes aún están en condiciones de servicio, es mejor reformarlos.
Después de pintarlos, compre nuevos accesorios para las puertas. Combinarlos con el color de su electrodoméstico es fácil y realmente hace que los gabinetes se vean geniales por muy poco dinero extra.
Los gabinetes recién pintados (la pintura oscura funciona mejor para esto) pueden hacer que una cocina se vea mil veces mejor.
Si las puertas del gabinete están demasiado gastadas, considere comprar solo puertas nuevas y pintar los marcos existentes.
Los mostradores hermosos pueden convencer al comprador de querer tener la casa a la vista.
Los materiales mejorados para encimeras como el granito y el cuarzo se han vuelto mucho más baratos a lo largo de los años y en muchas áreas ahora son francamente asequibles.
En muchas áreas, puedo comprar el granito para una cocina completa por $1,200 a $2,500. ¡No tan mal!
Normalmente pago de $700 a $1,500 por la instalación, dependiendo del tamaño de la cocina y la cantidad de cortes necesarios. Esto significa que por $1,900 a $4,000, puedo poner encimeras de granito en un proyecto en lugar de materiales más baratos y feos.
Agregar dormitorios en la situación adecuada puede convertir un buen negocio en un jonrón, y los inversores experimentados lo saben.
CUATRO FACTORES SIMPLES PARA DETERMINAR EL VALOR
- ¿Cuál es la ubicación?
- ¿Cuántos metros cuadrados?
- ¿Cuántas habitaciones?
- ¿Está actualizado?
En general, cuantas más habitaciones (utilizables) tenga su propiedad, más dinero valdrá.
La forma más sencilla de determinar si agregar un dormitorio es una buena idea es preguntarle a su agente oa un miembro confiable del equipo si las casas de cuatro dormitorios valen mucho más que las de tres, o si las casas de tres dormitorios valen más que las de dos., y así.
Recuerde recordarle a su contratista que necesitará hacer un armario y posiblemente agregar una ventana, así como una pared y un marco de puerta y una puerta instalada. Con esta información, su contratista debería poder darle una estimación aproximada decente de cuánto costará.
También he incluido algunas buenas ideas para áreas en las que ahora estoy buscando activamente agregar dormitorios y, por lo tanto, agregar valor a los bienes raíces. Algunos de los mejores son:
- Una gran área de almacenamiento agregada a los pies cuadrados de la casa adjunta a la lavandería.
- Un estudio en una casa con espacio suficiente para colocar una computadora o escritorio en otro lugar
- Una habitación extra sin puerta
- Una sala de juegos lo suficientemente grande como para dividirse por la mitad para crear un dormitorio y aún tener la mitad de la sala de juegos
- Una combinación de sala familiar / sala de estar / gran sala con pisos de varios niveles
- Un ático sin terminar
- Un sótano sin terminar
- Un gran vestíbulo
- Una habitación de California sin usar (un espacio de vida interior y exterior)
- Cualquier habitación de Florida (o solárium)
- El espacio para el tercer auto en un garaje tándem para tres autos
- Una gran sala de estar cerca de la entrada principal de una casa antigua
El objetivo de este truco de mejora es que está tomando un área sin mucho valor inherente (muchos de los espacios enumerados anteriormente son adiciones agradables pero no cruciales) y reemplazándolo con un área con un valor enorme: un dormitorio adicional.
MAXIMIZAR EL ROI
El método más utilizado es derribar paredes para exponer la cocina al resto de la casa. A menudo se hace para crear planos de planta abiertos, derribar paredes puede ser una forma barata y fácil de hacer que una casa sea más atractiva para los compradores de viviendas de hoy en día para que el espacio se sienta más grande.
Otra forma de agregar valor derribando una pared es buscar una forma de agregar espacio a un área que podría usarlo quitando espacio a un área donde el espacio no es importante.
Este es un truco conocido por los inversores inmobiliarios desde hace mucho, mucho tiempo. Algunos de mis primeros mentores me dijeron que siempre comprara la casa más pequeña de la cuadra o la casa más fea del mejor vecindario.
Hay tres factores que llevan a los compradores a encontrar buenas ofertas.
- Angustia del mercado : cuando un mercado está lleno de existencias o demasiada oferta, y las casas se pueden comprar por debajo del valor de mercado.
- Angustia de la propiedad : cuando una propiedad está en tan malas condiciones que se puede comprar por debajo del valor de mercado. Piense en las casas malas de las que estamos hablando ahora.
- Angustia del propietario : cuando el propietario de una propiedad está lidiando con problemas financieros, emocionales, mentales o de otro tipo que le permiten comprar una propiedad por debajo del valor de mercado porque el propietario ya no quiere lidiar con ella.
Una cosa que no desea hacer es actualizar su propiedad para que sea mejor que las casas circundantes. Esta es una forma infalible de desperdiciar su dinero y esfuerzos.
Una forma rápida y sencilla de asegurarse de que no está renovando demasiado una propiedad es simplemente mirando las fotos de propiedades comparables que se han vendido en el área en la que está buscando invertir. Pídale a su agente que le envíe una lista de las casas comparables que se han vendido a menos de media milla de su propiedad durante los seis meses anteriores.
TRUCOS PARA ENCONTRAR MÁS OFERTAS FUERA DEL ESTADO
Cuando se trata de encontrar una propiedad en dificultades donde tenga la mejor oportunidad posible de comprarla por un valor inferior al del mercado, nada va a superar la oferta de REO, ventas al descubierto, NOD y proyectos a medio terminar.
REO : REO significa “propiedad inmobiliaria”. Se trata de una propiedad de un banco cuyo título se transfirió al banco cuando el propietario dejó de pagar la hipoteca. A menudo utilizado como sinónimo de ejecución hipotecaria, REO se refiere al estado de una propiedad después de que se ha completado el proceso de ejecución hipotecaria.
Venta al descubierto : Una venta al descubierto se refiere al intento de un vendedor de vender su propiedad por menos de la cantidad adeuda en la hipoteca. El proceso se llama corto porque al vendedor le falta la cantidad de dinero que necesitaría para pagar el pagaré.
NOD : NOD significa “aviso de incumplimiento”. Un banco emite una notificación de incumplimiento cuando el tenedor de un pagaré se atrasó en su pago.
Proyectos a medio terminar : este no es un término técnico; Simplemente no tenía una forma elegante de referirme a estas propiedades. Un proyecto a medio terminar es lo que parece. Alguien intentó una rehabilitación pero no terminó, y la casa ahora se está vendiendo.
Querrá saber si existen gravámenes por razones obvias, ya que tendrá que pagarlos y esto afectará su balance final.
Asegúrese de preguntarle a su agente sobre los mayores gastos de vivienda en el área en la que está invirtiendo. Un techo es algo común. También las tuberías congeladas.
Una buena regla general es preguntar si una casa tiene un período de inspección desde el principio. Si es así, asegúrese de tener suficiente tiempo para realizar las inspecciones. Si no es así, pregunte si ya se han hecho ofertas.
HomePath.com es una herramienta increíble. Este sitio web es un lugar donde Fannie Mae vende su inventario de ejecución hipotecaria directamente a los inversores.
Debido a que por ley los NOD deben hacerse públicos, no es muy difícil saber cómo encontrar cuándo sucedieron y enviar una nota a los vendedores indicando que le gustaría comprar su casa.
El valor que aporta a esta situación es su capacidad para comprar su casa antes de que se ejecuten.
Si la casa en cuestión tiene un valor de $150,000 y el propietario debe $100,000 en la hipoteca, puede ofrecer comprar el lugar por $105,000.
Si su casa está a veinte o treinta días de la ejecución hipotecaria, es posible que no sea factible tratar de hacer una venta tradicional con un comprador que necesita el tiempo tradicional de un período de garantía para obtener inspecciones, diligencia debida y requisitos de préstamo en orden.
Una casa a medio terminar es exactamente lo que parece: una remodelación o una rehabilitación que alguien comenzó y se quedó sin dinero o perdió el deseo de completar. Simplemente no puedo pasar de largo sin detenerme para mostrarle un poco de atención.
Hola. Mi nombre es David y soy un inversor en California que busca oportunidades de inversión en [la ciudad del agente]. Estoy buscando comprar una propiedad de alquiler con flujo de efectivo alrededor del 70-75 por ciento del valor de mercado que pueda arreglar y alquilar. Soy un comprador [todo en efectivo o tipo de préstamo y pago inicial] y estoy buscando comprar X cantidad de propiedades allí este año.
Luego le hago saber al agente que por cualquier cosa que él o ella me traiga y que yo le dé la vuelta, le dejaré listar la venta.
