Cómo invertir en bienes raíces: la guía definitiva para principiantes para comenzar por Brandon Turner, Joshua Dorkin

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Pensamientos de alto nivel

Una buena introducción a la inversión inmobiliaria del equipo detrás del podcast más popular sobre el tema. Parte de ella se puede escanear, pero es un recurso de introducción más conciso que examinar episodios de podcast.

Resumen en español

La mayoría de las tareas inmobiliarias no requieren horas y horas de trabajo. Por ejemplo, analizar un acuerdo de bienes raíces puede llevar diez minutos (especialmente si está utilizando las herramientas de análisis de propiedades de BiggerPockets en www.BiggerPockets.com/analysis)

Muchos inversores utilizan poco o nada de su propio dinero cuando invierten en bienes raíces mediante la aplicación de uno de varios métodos que incluyen:

  • Estrategias de opciones de arrendamiento de socios
  • Préstamos de pago inicial del 3.5 por ciento de la FHA
  • Préstamos sin pago inicial del USDA o VA
  • Préstamos o líneas de crédito con garantía hipotecaria
  • Financiamiento del vendedor
  • Dinero privado / duro
  • Venta al por mayor

Por lo tanto, muchos inversores terminan pasando por la molestia y el gasto de establecer una LLC solo para descubrir que no pueden usarla en su compra.

Es posible que no sepa si se encuentra en la parte superior o inferior de un ciclo, pero puede saber si se encuentra en un mercado de compradores o de vendedores, y su estrategia puede cambiar dependiendo de ese conocimiento.

Si bien los cambios en los ciclos del mercado pueden ayudar a facilitar un tipo de inversión sobre otro, preferimos simplemente invertir sin importar cómo se vea el mercado. Vamos a comprar ofertas increíbles en un “mercado caliente” y en un “no mercado”.

Aquí hay un breve vistazo a quién debería estar en cualquier equipo de inversión inmobiliaria ganador :

  • Tu mentor : Todo emprendedor exitoso necesita un buen mentor, una guía. Al entrenar bajo la atenta mirada de alguien más inteligente que nosotros, solo podemos volvernos más inteligentes.
  • Su socio : no necesita un socio para invertir, pero si tiene uno, él o ella será un miembro valioso de su equipo.
  • Agente inmobiliario : Un agente inmobiliario excepcional es fundamental en su carrera inversora. Usted o su cónyuge incluso pueden optar por convertirse en un agente de bienes raíces para poder acceder a las increíbles herramientas que tienen los agentes.
  • Administrador de propiedades : si no desea administrar activamente sus propiedades, es importante tener un buen administrador de propiedades.
  • Agente hipotecario / agente de préstamos : Un agente hipotecario es la persona responsable de conseguirle préstamos, especialmente si se está volviendo “convencional” (no dinero duro o privado).
  • Abogado de bienes raíces : Es importante tener a alguien en el equipo que pueda tramitar los contratos y que conozca las legalidades de todos sus movimientos.
  • Oficial de depósito en garantía o representante de título: si vive en un estado que utiliza compañías de depósito en garantía o depósito en garantía, su agente de depósito en garantía o representante de título es la persona responsable de cerrar el trato, que lo lleva de “la oferta” a “las llaves”.
  • Contador : A medida que adquiere propiedades, hacer sus propios impuestos y llevar la contabilidad se vuelve cada vez más difícil. Tan pronto como sea posible, contrate a un contador (preferiblemente un contador público certificado, CPA).
  • Agente de seguros : el seguro es imprescindible y, como inversor, probablemente tendrá que lidiar con muchas pólizas de seguro.
  • Contratista : Un buen contratista parece ser el miembro más difícil de encontrar, pero a menudo puede hacer o deshacer su margen de beneficio.
  • Gran manitas : es imperativo tener en tu equipo a alguien que se encargue de las pequeñas cosas que surgen a diario.

Una de las mejores fuentes para encontrar a estos miembros del equipo es a través de referencias de otros inversores .

nota final sobre la creación de redes: Consiga algunas tarjetas de presentación profesionales . Si bien muchos aspectos del marketing “de antaño” se están desvaneciendo, la tarjeta de presentación sigue siendo un elemento básico en la industria de bienes raíces. Asegúrese de que su tarjeta de presentación contenga la siguiente información: Su nombre El nombre de su empresa El cargo de su empresa Cargo Su sitio web Su número de teléfono Su dirección de correo electrónico Sus deseos / necesidades si corresponde (Compramos casas, Vendemos propiedades, etc.)

Muchos, muchos inversores inmobiliarios compran propiedades residenciales con préstamos convencionales, transfieren la propiedad a una entidad y simplemente viven con el riesgo potencial .

inviertes en propiedades de alquiler y las conservas durante muchos años, obviamente no eres un trabajador autónomo. Es una inversión. No hay muchas razones para poner sus propiedades en una corporación S, sino muchas razones por las que no debería hacerlo. Sin embargo, si compra y vende bienes raíces mientras mantiene las propiedades durante menos de un año, el gobierno lo considera un trabajador autónomo, y ahora una S corp podría ahorrarle mucho dinero. Para ilustrar este punto, usemos un ejemplo.

Nichos de inversión inmobiliaria

Tierra cruda

La tierra cruda es, bueno, tierra.

Viviendas unifamiliares

Quizás la inversión más común para la mayoría de los inversores primerizos es la vivienda unifamiliar (también conocida como residencia unifamiliar o SFR). Las viviendas unifamiliares son relativamente fáciles de alquilar, fáciles de vender y fáciles de financiar .

Debido a que muchas personas quieren vivir en casas unifamiliares, este tipo de inversiones a menudo se pueden vender o alquilar mucho más rápido que otros tipos de propiedades. Por ejemplo, cuando yo (Brandon) incluyo una casa en alquiler, generalmente se alquila más rápido y por más dinero que mis propiedades multifamiliares.

Una casa unifamiliar puede ser bastante sencilla de administrar porque solo hay un inquilino viviendo dentro. En términos generales, también hemos descubierto que las casas unifamiliares tienden a atraer a un inquilino de mayor calibre que cuida mejor la casa.

Una vivienda unifamiliar es solo una propiedad que requerirá su propia financiación, su propia rehabilitación, su propia gestión. Y es poco probable que una casa unifamiliar haga rico a alguien o proporcione una verdadera libertad financiera. Por lo tanto, si compra casas unifamiliares, es posible que necesite una gran cantidad de ellas para alcanzar sus metas financieras . Es por eso que muchos inversionistas que comienzan con casas unifamiliares terminan saltando a otros nichos más escalables, ya que puede llevar aproximadamente la misma cantidad de trabajo comprar un edificio de apartamentos de 50 unidades que comprar una casa unifamiliar .

Otro inconveniente es la competencia. Debido a que todos quieren ser propietarios o vivir en una casa unifamiliar, cuando compra una casa, está compitiendo no solo con otros inversionistas, sino también con los propietarios que están dispuestos a pagar de más por las propiedades porque están emocionalmente apegados al trato.

Pequeña multifamiliar

Las propiedades multifamiliares pequeñas son cualquier propiedad residencial que tenga entre dos y cuatro unidades . Sí, eso significa un duplex, triplex o fourplex (también conocido como “quad”). Estos tipos de propiedades son un poco más difíciles de encontrar que las casas unifamiliares, pero existen en casi todas las áreas residenciales del mundo.

Debido a que menos propietarios buscan comprar una pequeña propiedad multifamiliar para vivir, a menudo hay menos competencia de la que se encontraría al hacer una oferta por viviendas unifamiliares.

Multifamiliar grande

Mientras que los edificios multifamiliares pequeños se componen de entre dos y cuatro unidades, las propiedades multifamiliares grandes tienen cinco unidades o más . Esto podría significar un simple fiveplex de $200,000 o un gigante de clase A de $200,000,000 de 500 unidades.

Comercial

Aunque las propiedades multifamiliares más grandes también pueden considerarse “comerciales”, de lo que realmente estamos hablando aquí son de inversiones comerciales no residenciales . Estas inversiones comerciales pueden variar drásticamente en tamaño, estilo y propósito, pero en última instancia involucran una propiedad que se alquila a una empresa.

Casas móviles y parques de casas móviles

Los parques de casas móviles, también conocidos como parques de casas rodantes, eran populares para construir a mediados del siglo pasado, pero en la actualidad se están creando menos. Sin embargo, un gran segmento de la población de los EE. UU. Aún elige vivir en este tipo de propiedad, ya que a menudo es la vivienda más asequible que pueden obtener.

Con un parque de casas móviles ideal, los inquilinos son propietarios de sus propias casas y simplemente alquilan el terreno. Esto anima al inquilino a quedarse más tiempo mientras reduce las reparaciones necesarias en las casas.

Notas privadas

Para aquellos que tienen un poco de efectivo por ahí, invertir en notas privadas puede ser una excelente manera de hacer que su dinero trabaje para usted sin necesidad de ensuciarse las manos. En lugar de invertir en una propiedad inmobiliaria, está invirtiendo en una hoja de papel. Básicamente, usted está creando un pagaré, oficialmente conocido como “pagaré”, para otra persona, y cada mes esa persona (generalmente un inversionista, pero a veces un propietario) le paga a usted en lugar de un banco. Básicamente, con la inversión en billetes, ¡eres el banco!

REIT

REIT significa fideicomiso de inversión inmobiliaria. En la definición más simplista, un REIT es para una propiedad inmobiliaria lo que un fondo mutuo es para una acción.

Recaudación de fondos

El crowdfunding ha surgido como una solución para esos inversores, al tiempo que brinda a la gente común y corriente un método para invertir directamente en acuerdos e, idealmente, la capacidad de lograr rendimientos superiores a los normales.

Estrategias de inversión inmobiliaria

Comprar y retener

Por ejemplo (y sin tratar de ahogarlo en las leyes fiscales), sus propiedades de alquiler pueden generarle una pequeña ganancia cada mes, pero en el papel (legalmente) el IRS puede ver esa propiedad como una pérdida debido a algo conocido como “depreciación”.

La inversión de compra y retención, cuando compra el trato correcto, puede incorporar las cuatro estrategias en una sola inversión poderosa. Sin embargo, el mayor inconveniente de este plan es que lleva tiempo .

Para obtener más información sobre la estrategia de compra y retención, asegúrese de obtener una copia de The Book on Rental Property Investing de Brandon Turner.

Rentabilidad anual = (Inversión final / Inversión inicial) ^ (1 / # de años) – 1

Efectivo sobre retorno de efectivo = flujo de efectivo anual / inversión total

John compró un dúplex como propiedad de alquiler y, en total, invirtió $100,000 para comprar la propiedad, incluidas las reparaciones y los costos de cierre. En el primer año, John recibió, en flujo de caja, un total de $12,000. Entonces su efectivo sobre el rendimiento en efectivo fue del 12 por ciento

Las reglas generales de comprar y mantener

La regla del 2 por ciento (también conocida como la “regla del 1 por ciento” o la “prueba del 2 por ciento”)

Esencialmente, esta regla general analiza el alquiler mensual dividido por el valor, en forma de porcentaje. Para aquellos que simplemente se confundieron, hagamos esto súper simple: si una propiedad se alquila por $2,000 por mes y el valor es de $200,000, entonces: $2,000 / $200,000 = 1%

Por ejemplo, sabemos que la mayoría de las propiedades que no llegan al 1 por ciento probablemente nunca producirán un flujo de caja positivo. Si está entre el 1 y el 2 por ciento, probablemente lo harán. Y si está por encima del 2 por ciento, estamos casi seguros de que lo harán.

La regla del 50 por ciento establece que, en promedio y con el tiempo, la mitad de los ingresos que genera una propiedad se gasta en gastos operativos .

Imagine que una propiedad se alquila por $2,000 al mes. La regla del 50 por ciento dice que la mitad de esto, $1,000, se gastará en gastos. Esto significa que nos quedamos con $1,000. Pero luego tenemos que hacer un pago de la hipoteca de la propiedad (a menos que pague en efectivo). Con los $1,000 restantes, digamos que el pago de la hipoteca es de $600. Cuanto te queda $400.

Y aunque existen debilidades inherentes, la regla del 50 por ciento tiene valor. Cuando busca una propiedad que se alquila por $1,200 por mes y sabe que el pago de la hipoteca sería de alrededor de $1,000, casi puede garantizar que la propiedad no producirá un flujo de caja positivo, porque $200 no es mucho “espacio” por todos esos gastos.

En BiggerPockets, creamos un conjunto de calculadoras para que las utilicen los inversores inmobiliarios que hacen que ejecutar todos los números, incluidos los cálculos anteriores (y muchos más cálculos) sea significativamente más fácil, más rápido y con menos posibilidades de error. Pruébelo hoy en www.BiggerPockets.com/analysis

Cuando yo (Brandon) quiero comprar una propiedad, miro principalmente cuatro métricas separadas y trato de apuntar a todo lo siguiente:

  • Flujo de efectivo : Para una casa unifamiliar, trato de lograr $200 por mes en flujo de efectivo; para una propiedad multifamiliar, mi objetivo es $100 por mes, por unidad (por lo que un fourplex debería generar al menos $400 por mes en flujo de efectivo).
  • Efectivo sobre rendimiento en efectivo : Durante los últimos 100 años, el mercado de valores ha tenido un rendimiento promedio del 6 al 7 por ciento. Decidí casi duplicar eso y apuntar a alrededor de un 12 por ciento en efectivo sobre devolución en efectivo .
  • Equidad : no me gusta ser propietario de bienes raíces que no tienen equidad. Si el mercado cae, quiero estar seguro de que no voy a estar “bajo el agua”, donde deberé más de lo que vale la propiedad. Por lo tanto, apunto a un mínimo del 20 por ciento de capital en cualquier operación que haga. Si la propiedad vale $100,000, no quiero deber más de $80,000 . Esto se puede hacer de dos maneras: podría encontrar una buena oferta que pueda comprar (y rehabilitar) por el 80 por ciento del valor. Podría hacer un pago inicial del 20 por ciento, dándome la equidad requerida.
  • Retorno total de la inversión : Finalmente, trato de promediar alrededor del 15 por ciento por año , o más, durante la vida de un negocio de bienes raíces.

Voltear la casa

El cambio de casa es la práctica de comprar una propiedad inmobiliaria a un precio con descuento, mejorarla de alguna manera y luego venderla para obtener una ganancia financiera.

Venta al por mayor de bienes raíces

Soy un flipper de casas local y estoy buscando un trato, así que acepto pagar $200,000 por esa propiedad. Unas semanas después, compro la propiedad por $200,000, el vendedor recibe sus $190,000 y usted obtiene $10,000. Nada mal para unas semanas de trabajo.

La venta al por mayor es el proceso de encontrar grandes ofertas de bienes raíces, redactar un contrato para adquirir el trato y luego vender el contrato a otro comprador.

Desarrollo inmobiliario

Cuando un individuo compra una propiedad y construye algo en esa propiedad, se conoce como “desarrollo” y es una de las estrategias más rentables, aunque arriesgadas, para la creación de riqueza a través de bienes raíces.

Inversión llave en mano

La inversión inmobiliaria llave en mano es una estrategia de inversión en la que una empresa en particular encuentra, compra, rehabilita y administra una propiedad, y vende el “producto terminado” a (generalmente) inversionistas de fuera del estado. El objetivo de la empresa llave en mano es hacer que todo el proceso de inversión en bienes raíces sea lo más simple posible, por lo que todo lo que necesita hacer es “girar la llave”.

Hackeo de casas

La piratería doméstica es la estrategia de comprar una pequeña propiedad multifamiliar, generalmente un dúplex, un triplex o un complejo de cuatro, usando una unidad para vivir y alquilar las otras unidades. Al comprar una excelente oferta multifamiliar, el alquiler que pagan sus inquilinos cada mes puede cubrir todos los gastos de la propiedad, y tal vez más.

Cuando planea vivir en una propiedad durante al menos un año, el financiamiento se vuelve mucho más amigable para el prestatario. Por ejemplo, un préstamo de la FHA permite un pago inicial del 3,5 por ciento y el préstamo del USDA (Departamento de Agricultura de los Estados Unidos) permite un pago inicial de $0 si está comprando en un área rural.

Si desea obtener una visión aún más profunda de la piratería doméstica, le recomiendo que obtenga una copia de Set for Life , escrito por Scott Trench.

Alquileres a corto plazo (vacaciones)

Los alquileres a corto plazo suelen ser propiedades de propiedad privada en las que el propietario alquila una casa o un condominio amueblado (o una yurta, un barco, una tienda … en serio) por la noche, al igual que un hotel.

Volteretas de la casa para vivir

Eso significa comprar una casa reparadora y arreglarla justo antes de mudarse (y luego mudarse después de la rehabilitación) o, más probablemente, comprar una casa reparadora y vivir en la casa mientras la remodela.

BRRRR es un acrónimo de una estrategia de inversión popular que implica comprar propiedades de alquiler con reparaciones superiores, repararlas, arrendarlas a grandes inquilinos, refinanciar para recuperar su dinero y luego repetir el proceso una y otra vez.

INVERSIONES BRRRR

Específicamente, BRRRR significa: Buy Rehab Rent Refinance Repeat

La inversión BRRRR es muy similar a la inversión inmobiliaria; de hecho, es un cambio de casa, pero en lugar de vender la casa, la va a alquilar después de arreglarla . Aquí se necesitan los mismos principios que se aplican al cambio de casa.

Y es importante rehabilitarse con el objetivo de obtener el valor de propiedad más alto y el alquiler más alto posible . Por ejemplo, si puede convertir una casa de dos dormitorios en una casa de tres dormitorios, hágalo. Potencialmente, esto puede agregar cientos de dólares por mes en flujo de efectivo y decenas de miles en capital.

Después de que la propiedad haya sido rehabilitada, es hora de alquilarla a grandes inquilinos. Debido a que acaba de comprar una propiedad inmobiliaria en una excelente ubicación y la rehabilitó para que se vea increíble, encontrar inquilinos increíbles para alquilar no debería ser difícil.

El cuarto paso en la estrategia BRRRR es refinanciar (es decir, cancelar el primer préstamo con un préstamo nuevo ) en una buena hipoteca convencional después de que la propiedad haya sido reparada.

Hay algunos importantes que debe conocer antes de aventurarse en su próximo acuerdo BRRRR. Lo más importante es que si no puede refinanciar la propiedad para recuperar su dinero, se encuentra en una situación difícil, con su primer préstamo vencido y sin forma de devolverlo.

Alquileres para estudiantes

Aunque las palabras alquiler para estudiantes pueden evocar imágenes en su cerebro de casas de fraternidad, adolescentes que beben cerveza y propiedades destrozadas, los alquileres para estudiantes pueden ser una forma única de generar ganancias a través de la inversión inmobiliaria. Después de todo, incluso los estudiantes necesitan un lugar para vivir durante la universidad, y con los sistemas adecuados en su lugar, un inversor puede asegurar alquileres superiores al mercado, posiblemente garantizados por los padres .

el primer nicho en el que decidió enfocarse fue el alquiler de estudiantes. ¿Por qué? ” Cuando se hace bien, se obtienen alquileres muy altos, sin vacantes y sin pérdida de alquileres”.

Por lo tanto, al comienzo de su inversión, busque una estrategia y un nicho , y sígalo hasta que lo domine.

Un Home Run Deal es simplemente cualquier trato que sea lo suficientemente bueno para encajar en su estrategia de libertad financiera, y cada propiedad, sin importar qué, tiene un número que lo convierte en un Home Run Deal.

LAPS es un acrónimo que significa:

  • Guías
  • Análisis
  • Perseguir
  • Éxito

Su embudo comienza con sus opciones o clientes potenciales. Un cliente potencial es cualquier propiedad que algún día podría convertirse en un negocio para usted.

cada propiedad tiene un Número de Home Run , un valor que hará que valga la pena comprarla. Su trabajo es descubrir ese número, y la única forma de hacerlo es mediante un análisis del cliente potencial. Necesita determinar si vale la pena perseguirlo y necesita sacar los leads muertos de su embudo.

A este paso lo llamamos perseguir y no ofrecer, porque no todos los acuerdos necesitan una oferta formal. A veces, una conversación con un vendedor le dará la respuesta que necesita.

Encontrar ofertas

No se preocupe por dominar todas y cada una de las técnicas que estamos a punto de mostrarle. En cambio, encuentre algo que funcione, conviértase en un experto en esa táctica y apéguese a ella.

1. MLS / Agente de bienes raíces

puede intentar buscar en una de las carteras de propiedades de terceros, como Realtor.com, Zillow.com, Trulia.com o Redfin.com. Estos sitios web han negociado con las distintas listas de MLS de todo el país para darle acceso a los listados. El problema con el uso de estos sitios es doble: su información puede estar fechada. Su información está incompleta.

La segunda opción que tiene para buscar en el MLS es a través de un agente de bienes raíces directamente . Esto significa que el agente le enviará la información que necesita sobre las propiedades que están a la venta. Su agente debería poder configurarlo con un correo electrónico automático que le enviará propiedades cuando cumplan con sus requisitos. Definitivamente deberías hacer esto, porque cuando se trata de conseguir ofertas en la MLS, la velocidad es clave.

2. Conducir por dólares

Conducir por dólares no se trata solo de conducir. Se trata de conducir con un propósito. ¿Tu propósito? Buscando posibles ofertas.

Buscar ofertas Buscar direcciones o números de teléfono de los propietarios Contactar a los propietarios Averiguar si quieren vender Hacer una oferta

Caminar por dólares es casi idéntico a conducir por dólares, excepto por una cosa. Sí, estás caminando.

3. Caminar por dólares

4. Organizaciones cívicas o religiosas

5. Clubes inmobiliarios

6. Correo directo

7. Pasos del juzgado

8. Registros de desalojo

La mayoría de los propietarios odian el proceso, tanto que podrían estar dispuestos a vender. Por lo tanto, si desea encontrar una oferta increíble, ¿por qué no llamar a los propietarios locales mientras se encuentran en medio de un desalojo?

9. Anuncios de Craigslist

Con millones de personas que usan Craigslist todos los días, ¿por qué no publicar un anuncio simple que diga que está buscando comprar una casa?

10. Anuncios “en alquiler” de Craigslist

Ponerse en contacto con los propietarios que publican anuncios de “Se alquila”. No todos los propietarios quieren vender, pero ¿imagina que algunos de ellos lo harían? ¿Quizás el 20 por ciento? ¿Quizás el 10 por ciento? ¿Quizás el 5 por ciento? ¡A quien le importa! El caso es que estos propietarios le están dando su número de teléfono.

11. Automatización Craigslist

Le llevará unos minutos configurar esto, pero luego podrá esperar a que aparezcan los anuncios con esas palabras clave.

12. El mercado de BiggerPockets

13. Señales

14. Vallas publicitarias

15. Señales de coches

16. Televisión y radio

17. Letreros de Venta por Propietario

18. Anuncios vencidos

19. Familia / Amigos

20. Anuncios en periódicos

21. Revistas / periódicos de la industria de propietarios

22. Blogs / marketing de contenidos

23. Sitio web y SEO

En lugar de cotizar con un agente, buscaron en la web “compradores de casas en Grays Harbor” y terminaron en mi sitio web.

24. Tráfico pagado

25. Mayoristas

26. Corredores comerciales

27. Mercados comerciales en línea

12 formas de financiar sus ofertas inmobiliarias

1. Todo efectivo

la rentabilidad obtenida de una operación totalmente en efectivo no será la misma que la de una operación apalancada .

John tiene $100,000 para invertir. Puede optar por usar esos $100,000 para comprar una casa que producirá $1,000 por mes en ingresos, o $12,000 por año. Esto equivale a un retorno de la inversión del 12 por ciento. En cambio, John podría usar esos $100,000 como un pago inicial del 20 por ciento en cinco casas similares, cada una listada en $100,000. Con una hipoteca de $80,000 en cada uno, el flujo de efectivo sería de aproximadamente $300 por mes por casa, que es de $1,500 por mes cada uno, o $18,000 por año. Esto equivale a un retorno de la inversión del 18 por ciento, un 50 por ciento mejor que comprar una sola casa. Pero agregar préstamos agrega riesgo, por lo que decidir cuánto debe aprovechar se reduce a sus sentimientos personales sobre el riesgo.

2. Hipoteca convencional

La mayoría de las hipotecas convencionales tradicionales requieren un mínimo del 20 por ciento de anticipo, pero pueden extenderse más, hasta un 25-30 por ciento, para las propiedades de inversión, según el prestamista.

3. Prestamistas de cartera

Debido a que el dinero es suyo, pueden proporcionar condiciones de préstamo y estándares de calificación más flexibles. A menudo, un prestamista de cartera tendrá fondos disponibles con calificaciones menos restrictivas que un prestamista convencional.

4. Préstamos FHA

Los préstamos de la FHA están diseñados solo para propietarios de viviendas que van a vivir en la propiedad, por lo que no puede usar un préstamo respaldado por la FHA para comprar una propiedad de inversión pura.

Pero puede aprovechar la excepción a la regla que permite que la vivienda financiada por la FHA tenga hasta cuatro unidades separadas.

El beneficio del préstamo de la FHA es el requisito de pago inicial bajo: actualmente solo el 3,5 por ciento.

Si bien los pagos iniciales más bajos que ofrece la FHA son excelentes, la FHA requiere un pago adicional, llamado seguro hipotecario privado. PMI protege al prestamista y se requiere cuando el pago inicial de un préstamo de la FHA es inferior al 20 por ciento.

5. Préstamos 203K

Un subconjunto del programa de préstamos de la FHA, el 203K permite al propietario pedir prestado dinero para la compra de la casa y la mejora del hogar con un solo préstamo.

John encontró un pequeño dúplex por $100,000 al que quiere mudarse, con planes de vivir en la mitad y alquilar la otra mitad. La propiedad necesita alrededor de $12,000 en pintura y alfombra nuevas. John puede incluir esos $12,000 en el costo del préstamo y pagar solo un 3.5 por ciento de los $112,000

6. Financiamiento del propietario

En algunos casos, el propietario de la propiedad que desea comprar puede financiar la propiedad y usted simplemente le hará el pago mensual en lugar de hacerlo a un banco.

7. Dinero duro

Use dinero fuerte con precaución, asegurándose de tener implementadas múltiples estrategias de salida antes de obtener este tipo de préstamo.

8. Dinero privado

Por lo general, con dinero privado, el prestamista no es un profesional como un prestamista de dinero fuerte, sino más bien un individuo que busca lograr mayores rendimientos de su efectivo. A menudo, existe una estrecha relación entre un prestamista privado y un inversor. El dinero privado generalmente tiene menos tarifas y puntos, y la duración del plazo se puede negociar más fácilmente para servir los mejores intereses de ambas partes.

9. Préstamos y líneas de crédito con garantía hipotecaria

La casa actual de John tiene un valor de $100,000. John visita su banco local y se entera de que permitirán hasta un 90 por ciento de deuda en esa casa. John, por lo tanto, puede pedir prestado un total de $90,000 para la casa. Si ya debe $50,000 en una primera hipoteca, la línea o préstamo con garantía hipotecaria tendría un tope de $40,000 para garantizar que el total de préstamos no exceda el 90 por ciento.

Incluso si no tiene suficiente capital en su residencia principal para financiar el 100 por ciento del nuevo acuerdo que desea comprar, puede utilizar su HELOC o HEIL para financiar el pago inicial de la nueva propiedad y obtener un préstamo regular para el resto. .

10. Asociaciones

11. Préstamos comerciales

12. Cuentas de jubilación (¡suyas o de otra persona!)

Estrategias de salida de bienes raíces

  • Venta tradicional con agente inmobiliario
  • Venta de FSBO (en venta por el propietario)
  • Vender con financiación del vendedor
  • El intercambio 1031: el gobierno le da solo 45 días para encontrar (identificar) una propiedad de reemplazo para comprar.

16 consejos y trucos para vender sus propiedades

  1. Haga que inspeccionen su propiedad antes de publicarla
  2. Limpie su hogar y manténgalo limpio cuando esté en el mercado
  3. Asegúrese de pasar la prueba de olfateo
  4. Tome fotografías geniales pero honestas de su casa
  5. Estar disponible para proyecciones
  6. Sea informativo
  7. Conozca su competencia
  8. Utilice un agente
  9. Pídale consejo a su agente de ventas
  10. Ponle precio a tu casa
  11. Lista en hora pico del mercado
  12. Después de que la propiedad se haya incluido en la lista, vuelva a verificar la lista para asegurarse de que toda la información sea correcta
  13. Pon en escena esos espacios extraños que no tienen un uso obvio
  14. Sal durante las exhibiciones y lleva a tus mascotas contigo
  15. Esté preparado para alejarse de una oferta
  16. Dígale a todos los que conoce que su propiedad está en venta

Subcontratación:

  1. Contrata a un administrador de propiedades para que se encargue de tus alquileres
  2. Encuentre un socio que sea analítico para analizar acuerdos
  3. Pídale a un familiar o amigo que conteste sus llamadas telefónicas relacionadas con bienes raíces
  4. Contrata a un director de proyectos para que gestione tus giros
  5. Consiga un diseñador gráfico para hacer sus tarjetas de visita
  6. Paga a un universitario para que diseñe tu sitio web Wix.com
  7. Contrata muchas de las tareas no inmobiliarias de tu vida; si está cortando el césped o cambiando el aceite, no está buscando activamente su próxima oferta
  8. Contrate a un asistente virtual para escanear Craigslist cada semana, en busca de listados de propiedades de alquiler “familiares” a los que pueda llamar para preguntar si considerarían vender
  9. Contrate a alguien para que haga todas las llamadas telefónicas mencionadas anteriormente
  10. Contrate a alguien para que realice una investigación de mercado sobre una posible ciudad para realizar inversiones
  11. Consiga que otra persona se encargue de la contabilidad
  12. Contrata a un personal de mantenimiento para que haga reparaciones en tus propiedades

Por lo tanto, el primer paso para minimizar el espacio muerto es identificar cuál es su siguiente paso más importante (MINS) en su viaje. ¿Cuál es la acción más pequeña que puede hacer a continuación para avanzar un poco su objetivo?